In einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 11.12.2014) hat das Oberlandesgericht Oldenburg dem Grundstückseigentümer neben einem Betrag für einen verbleibenden technischen Minderwert zudem einen Ausgleich für einen merkantilen Minderwert in Höhe von ca. 1 % des Verkehrswertes der Immobilie zugesprochen.
Ausgangspunkt des Rechtsstreites waren Bauleistungen, welche insbesondere die Dämmung bzw. Isolierung von in der Bodenplatte verlegter Wasserleitungen zum Gegenstand hatten. Die Höhe des hier anzusetzenden Minderwertes hat das Gericht geschätzt. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass vorliegend eine verringerte wirtschaftliche Verwertbarkeit des Objektes zu verzeichnen ist. Maßgeblich für dessen Beurteilung ist aus Sicht des Senates wiederum, welchen Vergleichsmaßstab die Verkehrskreise, also potentielle Kaufinteressenten im Hinblick auf die Qualität des Gebäudes anlegen. Entscheidend dabei sei, ob und inwieweit diese Qualität „vertrauenswürdig“ ist oder aber subjektiv gesehen Einschränkungen bestehen. Das Gericht sah konkret einen solchen Fall als gegeben an, da potenzielle Käufer im Verkaufsfall versuchen werden, eine Preisreduzierung zu verlangen.
Praxishinweis
Zu unterscheiden ist zwischen dem technischen Minderwert und dem merkantilen Minderwert. Der technische Minderwert bildet den (technischen) Schaden ab, welcher trotz fachgerechter Reparatur an einer Sache tatsächlich bestehen bleibt und die Gebrauchsfähigkeit als solche beeinträchtigt. Beim merkantilen (kaufmännischen) Minderwert geht es im Kern um „subjektiv verbleibende Unsicherheiten“, also einen „gefühlten“ Schaden. Das bedeutet, dass betroffene Immobilien in den maßgeblichen Verkehrskreisen makelbehaftet bleiben – selbst dann, wenn vormals festgestellte Mängel vollständig und fachmännisch beseitigt worden sind – und mithin eine Wertreduzierung verbleibt. Für Bagatellschäden verneint die Rechtsprechung den Verbleib eines merkantilen Minderwertes. Die jeweilige Höhe ist im konkreten Einzelfall für das jeweilige Objekt zu ermitteln. Für die Zuerkennung eines merkantilen Minderwertes ist es im Übrigen unerheblich, ob der Eigentümer die Immobilie veräußern oder behalten will.
Rechtsanwalt Mirko Zebisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht