Auch wenn bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages auf dem Nachbargrundstück eine „Baulücke erkennbar“ war, können dem Mieter für die Dauer von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, welche mit erheblichen Beeinträchtigungen mittels Lärm, Erschütterungen, Staub und ähnlichem einhergehen, Mietminderungsansprüche gegenüber seinem Vermieter zustehen.

In einem vom Landgericht Berlin zu entscheidenden Rechtsstreit sind über einen Zeitraum von zehn Monaten auf dem Nachbargrundstück Baumaßnahmen durchgeführt worden. Dabei ist ein Neubau nebst Tiefgarage errichtet worden. Im Zusammenhang mit diesen Bauarbeiten gab es erhebliche Beeinträchtigungen insbesondere durch – auch an den Wochenenden lang anhaltenden Lärm, Erschütterungen sowie Verschmutzungen.

Das Gericht hat den Anspruch des Mieters für gegeben angesehen und dies damit begründet, dass bei einer vorübergehenden Veränderung im Umfeld des Mietobjektes, hier durch Baumaßnahmen eine Mietminderung - jedenfalls bei erheblichen Beeinträchtigungen - möglich ist. Es sah keinen Anhaltspunkt, dass der Mieter wegen Kenntnis der „Baulücke“ bei Abschluss des Mietvertrages mit derartigen Ansprüchen ausgeschlossen ist. Denn im Umfeld des Objektes gab es mindestens eine weitere begrünte Baulücke, so dass der Eindruck entstehen konnte, dass hierfür eine städtebauliche Planung gegeben sei. Eine solche Fehleinschätzung des Mieters führe nicht zum Verlust von Mietminderungsansprüchen betreffend die angemietete Wohnung.

PRAXISHINWEIS

Ob Ansprüche auf Mietminderung wegen Immissionen bestehen ist im Einzelfall sorgsam zu prüfen. Grundsatz ist, dass derartige Ansprüche geltend gemacht werden können. Das jedenfalls dann, wenn erhebliche (Gebrauchs-) Beeinträchtigungen gegeben sind. Für diesen Anspruch ist der Mieter vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet, auch wenn ggf. Beweiserleichterungen zugunsten des Mieters greifen können. Art, Umfang und Dauer der jeweiligen Beeinträchtigung sind daher vom Mieter in geeigneter Art und Weise zu dokumentieren, ggf. mit Hilfe eines Sachverständigen oder notfalls auch mittels gerichtlicher Beweissicherung.

Rechtsanwalt Mirko Zebisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht