Es ist nicht ungewöhnlich, dass Bauträger einzelne Einheiten (Wohnungen) erst zu einem späteren Zeitpunkt, insbesondere nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums veräußern. Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden wie es sich mit der Regelung in einem Bauträgervertrag verhält, bei welcher die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und bei dem Verkauf an die so zu bezeichnenden „Nachzügler“ genau diese Abnahme als vereinbart gelten soll, also auch für die „Nachzügler“ maßgeblich ist.

Zu Gunsten der Erwerber („Nachzügler“) hat der BGH darauf erkannt, dass unter Berücksichtigung der vom Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine solche Regelung unwirksam ist. Dies deshalb, da gegenüber den „Nachzüglern“ mittelbar eine Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängelansprüche betreffend das Gemeinschaftseigentum einhergeht. Auf das bestehende Vertragsverhältnis ist Werkvertragsrecht mit fünfjähriger Gewährleistungsfrist ab Abnahme anzuwenden. Die insoweit zu Lasten der Nachzügler rückwirkend vereinbarte Abnahme müssen diese so nicht gegen sich gelten lassen.

PRAXISHINWEIS

Es kann nur jedem Erwerber, welcher längere Zeit nach erfolgter Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage, also sozusagen nachträglich, vom Bauträger Wohnungseigentum erwirbt empfohlen werden, die vertraglichen Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit zum Beginn der Verjährungsfrist für etwaige dortige Mängelansprüche zu überprüfen. Dies insbesondere dann, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum auftreten. Denn wie die Entscheidung zeigt, kann zu Gunsten der nachträglichen Erwerber und damit auch zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verjährungsfrist für Mängelbeseitigungsansprüche trotz vormaliger Abnahme des Gemeinschaftseigentums dennoch länger sein als vom Zeitpunkt dieser Abnahme an berechnet. Damit besteht grundsätzlich die Möglichkeit Kosten für Mängelbeseitigungsmaßnahmen für Mängel, welche vom Bauträger zu vertreten sind, gegenüber diesem durchzusetzen. Eine Prüfung im Einzelfall ist allerdings geboten.

Rechtsanwalt Mirko Zebisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht