Ein Bauherr macht Schadenersatz für Kosten eines erforderlich gewordenen Rückbaus eines Fensters in einer Trennwand zwischen Garage und Gebäude geltend. Dies nachdem die untere Bauaufsichtsbehörde eine bauordnungsrechtlich mögliche Abweichung abgelehnt hat.

In der Rechtsprechung gibt es häufiger Entscheidungen zu sogenannten Wärmedämmverbundsystemen, also WDVS. Zu klären sind dabei Fragen wie - Bedarf der Putz eines WDVS einer Abdichtung gegen Feuchtigkeit? - oder - Wie verhält es sich mit einem ausreichenden „Nagerschutz“ im erdberührten Bereich?

Eine Vereinbarung zwischen den Bauvertragsparteien, wonach jene dem Angebot des Auftragnehmers zugrundeliegenden Preise grundsätzlich Festpreise und für die gesamte Vertragsdauer verbindlich sind, sind unwirksam.

Der Auftragnehmer hat einen Anspruch auf Bauzeitverlängerung, sofern außergewöhnliche Witterungseinflüsse während der Bauzeit auftreten, wie z. B. Frost, Eis und Schnee, mit denen er bei Angebotsabgabe nicht rechnen musste. Er hat allerdings keinen Anspruch auf Entschädigung laut § 642 BGB für die ihm infolge der Verlängerung der Bauzeit entstehenden Mehrkosten.

Eine Klausel ist unwirksam, wonach der Sicherheitseinbehalt für eine Gewährleistung durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft durch den Auftragnehmer erst zu dem Zeitpunkt abgelöst werden kann, wenn die im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel und fehlenden Restleistungen durch den Auftragnehmer beseitigt sind.

Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten eines prozessbegleitend eingeholten Privatgutachtens dann nicht erstattungsfähig, wenn die betreffende Partei aufgrund ihrer eigenen Sachkunde ohne Weiteres in der Lage ist, zu dem Inhalt eines von der anderen Partei eingeholten Gutachtens fachlich fundiert Stellung zu nehmen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass im Rahmen eines Rechtsstreits in der Regel einem Privatgutachten ein höheres Gewicht zukommt, als dem eigentlichen Vortrag der durch das Privatgutachten unterstützten Partei.  

Es ist sicher keine Ausnahme, dass bei einer förmlichen Abnahme im Abnahmeprotokoll zur Gewährleistung, insbesondere zum Zeitpunkt des Ablaufes der Gewährleistungszeit Angaben gemacht werden. Um nicht unliebsame Überraschungen zu erleben, sollten diese allerdings im Einklang mit den ursprünglich vertraglichen Abreden stehen.

Das OLG Jena hatte, wie vordem bereits das OLG Frankfurt darauf erkannt, dass eine Mängelrüge per E-Mail nicht dem Schriftformerfordernis gerecht wird und damit die Folgen nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B, eine so genannte „Quasi-Unterbrechung“ nicht eintritt. Anders nun das OLG Köln. Selbiges sieht das Schriftformerfordernis als erfüllt an.

Der BGH entscheidet eine der wichtigsten offenen Fragen des BGB-Bauvertragsrechts. Danach kann Auftraggeber werkvertragliche Mängelrechte über § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks geltend machen.

Insbesondere im selbständigen Beweisverfahren ist umstritten, welche Fragestellungen möglicherweise auf einen Ausforschungsbeweis – welcher unzulässig wäre - hinauslaufen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gibt mit einer Entscheidung vom Januar 2017 zu dieser Problematik eine Antwort.

Eine seit Jahren in vielen (Muster-)Verträgen von Architekten beinhaltete Klausel hat der Bundesgerichtshof nun „gekippt“, also für unwirksam erklärt. Konkret lag der Entscheidung die von einem Architekten gestellte Formularklausel
„Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadenersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“

Es stellt keinen Verstoß gegen das Kooperationsgebot oder Treu und Glauben dar, wenn der Auftragnehmer über § 16 Abs. 5 Nr. 4 VOB/B bei Zahlungsverzug des Auftraggebers mit einer fälligen Abschlagsrechnung seine Arbeiten bis zur Zahlung einstellt.

Wird ein Mietvertrag vom Vermieter wirksam gekündigt und zieht der Mieter trotzdem nicht aus, schuldet er für diesen Zeitraum eine Nutzungsentschädigung. Deren Höhe ist nicht auf die mietvertraglich vereinbarte Miete beschränkt, sondern kann deutlich höher liegen.

Auch wenn bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages auf dem Nachbargrundstück eine „Baulücke erkennbar“ war, können dem Mieter für die Dauer von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, welche mit erheblichen Beeinträchtigungen mittels Lärm, Erschütterungen, Staub und ähnlichem einhergehen, Mietminderungsansprüche gegenüber seinem Vermieter zustehen.

Eine Klausel in einem VOB-Einheitspreisvertrag ist unwirksam, sofern diese regelt, dass „Einheitspreise auch bei Änderungen von mehr als 10% nach oben oder unten Festpreise“ sind. Eine solche Klausel erfasst nämlich nicht nur die Preisanpassungsmöglichkeit laut § 2 Abs. 3 VOB/B, sondern zugleich auch die Vorschrift des § 313 BGB zu den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage. Dies führt in der Gesamtheit zur Unwirksamkeit der Klausel.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Bauträger einzelne Einheiten (Wohnungen) erst zu einem späteren Zeitpunkt, insbesondere nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums veräußern. Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden wie es sich mit der Regelung in einem Bauträgervertrag verhält, bei welcher die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und bei dem Verkauf an die so zu bezeichnenden „Nachzügler“ genau diese Abnahme als vereinbart gelten soll, also auch für die „Nachzügler“ maßgeblich ist.

Mit Urteil vom 02.06.2016 (AZ.: VII ZR 348/13) hat der BGH einem bereits seit längerem schwelenden Streit um die richtige Gewährleistungsfrist für Photovoltaikanlagen eine Nuance hinzugefügt.

Mit der Einführung der Insolvenzordnung hatte der Gesetzgeber sich dafür entschieden die Klärung der Frage, ob die Auftraggeber seitige Kündigung nach § 8 Abs. 2 VOB/B ggf. gegen die Regelungen der Insolvenzordnung verstößt, der Rechtsprechung vorzubehalten. Der Bundesgerichtshof hat nun mit Grundsatzurteil vom 07.04.2016 Klarheit geschaffen.

Seit längerem ist umstritten, ob bei einem VOB/B-Bauvertrag und dem danach einzuhaltenden Schriftformerfordernis eine per E-Mail erteilte Mängelrüge im Hinblick auf den Neubeginn des Laufes der Verjährungsfrist (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B) Wirksamkeit entfaltet. In Rechtsprechung und Literatur werden bislang verschiedene Auffassungen vertreten.

Die Verwendung von bauaufsichtlich nicht zugelassen Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) können zu Mängelansprüchen führen.

Das Oberlandesgericht Koblenz hatte über eine Beschwerde einer mit den Prozesskosten belastenden Partei zu entscheiden. Mit dem Kostenfestsetzungsbeschluss waren u.a. auch die Kosten des von der Gegenseite eingeholten Privatgutachtens zur Erstattung festgesetzt worden.

Ist für eine Bauleistung die Frist für die Fertigstellung kalendermäßig bestimmt und wird diese Frist durch nicht vom Auftragnehmer zu vertretene Umstände überschritten, gerät der Auftragnehmer nur durch eine gesonderte Mahnung des Auftraggebers in Verzug. Fehlt es an einer solchen Mahnung kann der Auftraggeber keine auf den Verzug mit der Fertigstellung gestützte Vertragsstrafe erfolgreich geltend machen.

Auch wenn der Rohbauunternehmer einen mangelhaften Rohbau errichtet, bedeutet dies noch nicht, dass er auch die Mängelbeseitigungskosten zu tragen hat. Ist nämlich auch der Baugrund selbst mangelhaft, sodass auch ein ordnungsgemäßer Rohbau nicht die Anforderungen an die Tragfähigkeit erfüllt, muss geklärt werden, wer das Baugrundrisiko trägt.

Grundsätzlich ist für die Fälligkeit eines Vergütungsanspruches im Werkvertragsrecht laut § 641 Abs. 1 BGB eine Abnahme erforderlich. Einer Abnahme als Vor-aussetzung für die Fälligkeit bedarf es nur dann nicht, wenn der Erfüllungsanspruch des Auftraggebers insgesamt untergegangen ist. Allein die unberechtigte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer führt jedoch nicht bereits zur Entbehrlichkeit der Abnahme.

Nachdem der Bundesgerichtshof vormals im Jahr 1985 über mögliche Ansprüche der Erwerber gegenüber dem Bauträger zu entscheiden hatte, ist nun mit 2 weiteren Entscheidungen aus dem Jahr 2014 durch den BGH für Klarheit gesorgt worden.

Erwirbt ein Verbraucher Baumaterial, welches laut Sachverständigengutachten mangelhaft ist, hat er gegenüber dem Verkäufer selbst dann Anspruch auf Erstattung der ihm entstandenen Sachverständigenkosten, wenn dem Verkäufer an dem Mangel kein Verschulden trifft.

Es kommt vor, dass der Auftraggeber seinen Auftragnehmer auffordert, ihm für die Erbringung von Bauleistungen einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Später entsteht Streit, wenn die tatsächlichen Kosten den Kostenvoranschlag überschreiten. Spätestens dann ist zu prüfen, welche Rechtsqualität dem Kostenvoranschlag im Verhältnis der Parteien zukommt.

In einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 11.12.2014) hat das Oberlandesgericht Oldenburg dem Grundstückseigentümer neben einem Betrag für einen verbleibenden technischen Minderwert zudem einen Ausgleich für einen merkantilen Minderwert in Höhe von ca. 1 % des Verkehrswertes der Immobilie zugesprochen.

Schließt der Grundstückseigentümer innerhalb der gesetzlichen Veräußerungsfrist von 10 Jahren einen Grundstückskaufvertrag über sein Grundstück ab, unterliegt das so genannte private Veräußerungsgeschäft der Besteuerung, auch wenn die Bedingung des aufschiebend bedingt geschlossenen Vertrages erst nach Ablauf der 10-jährigen Veräußerungsfrist eintritt.

Vermieterfreundlich hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.02.2015 (AZ. VIII ZR 154/14) die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs erweitert.

„Smart Metering Produkte“ oder funkbasierte Heizkostenverteiler bzw. Messgeräte galten lange als „Must have“ in der Wohnungswirtschaft. Ist es doch mit dieser Technologie u.a. möglich, die Verbrauchsdaten des Wohnungsnutzers auch für bestimmte Zeiträume auszulesen, ohne die Wohnung betreten zu müssen. Zwischenzeitlich hat sich aber überwiegend herumgesprochen, dass die rechtlichen Grundlagen für die Nutzung dieser Technologie noch nicht abschließend geklärt sind.

Allein die Weitergabe von Bedenken des Systemherstellers einzubauender Produkte unter Beifügung eines Nachtragsangebots durch den Auftragnehmer im Sinne von § 4 Abs. 3 VOB/B führt nicht zur Übernahme der Planungsverantwortung durch den Auftragnehmer. Dies erleichtert dem Auftraggeber nur die Prüfung und Entscheidung hinsichtlich der mit der Bedenkenanmeldung aufgeworfenen Fragestellung.

Zahlungen der Erwerber von Eigentumswohnungen an einen Bauträger sind Baugeld im Sinne des Bauforderungssicherungsgesetzes. Dies hat zur Folge, dass der Geschäftsführer des Bauträgers persönlich haftet, sofern der Bauträger das Baugeld an die bauausführenden Unternehmen nicht weiterleitet…

Oft sind die Höhe der Kosten von Sachverständigen – insbesondere bei Auseinandersetzungen im Baubereich – ein Kriterium für ein wirtschaftlich sinnvolles Verfahren sowie deren Kostentragung ein Streitpunkt. Nicht selten staunen die Verfahrensbeteiligten über Inhalt und Höhe von Abrechnungen der Sachverständigen. Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (OVG) musste sich in einem Urteil dazu unter anderem über die Lesegeschwindigkeit von Sachverständigen auseinandersetzen.

Streitigkeiten wegen fehlender und/oder mangelhafter Abdichtung ebben nicht ab. Aktuell hat der Bundesgerichtshof eine gegen ein Urteil des Oberlandesgerichtes Schleswig aus dem Jahre 2012 eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauherr im Rahmen des Neubaus eines Einfamilienhauses einen Architekten vertraglich mit Planungsleistungen gebunden.

„Datschengrundstücken“ in den neuen Bundesländern beschäftigen in regelmäßigen Abständen den Bundesgerichtshof. Ein Hauptproblem ist und bleibt, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses der bisherige Nutzer vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung unter anderem im Hinblick auf die von ihm errichtete Baulichkeiten beanspruchen kann.

Immer wieder im Focus von gerichtlichen Entscheidungen steht die Verpflichtung des Unternehmers zur Prüfung von (Vor-)Leistungen Dritter. Die Prüfungs- und Hinweispflicht besteht grundsätzlich im Hinblick auf mögliche Bedenken des Unternehmers gegen

  • die vorgesehene Art der Ausführung,
  • die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile
    sowie
  • die Vorleistungen anderer Unternehmer

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 30.04.2014 zum Aktenzeichen XII ZR 146/12 erneut zu der im Gewerberaummietrecht sehr wichtigen Frage der Schriftform geäußert. Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden sollen, bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB). Was zunächst so einfach klingt, stellt die Praxis seit mehreren Jahren vor immer wieder neue Fragen: wann ist die Schriftform (§ 126 BGB) eingehalten und wann nicht? Gegenstand dieses Artikels soll nicht die Aufarbeitung dieser Punkte sein sondern um auf folgendes aufmerksam zu machen:

In einem Rechtsstreit, welcher dem OLG Dresden zur Entscheidung vorlag, konnten wir für unsere Mandanten Gewährleistungsrechte gegen einen Bauträger durchsetzen, obwohl die Gewähr- leistungsfrist bereits abgelaufen war.

Der Bauträger hatte in den Jahren 1999 – 2002 eine Reihenhaussiedlung in Hanglage terrassenförmig errichtet.

Längere Zeit ist bereits in der Diskussion, ob bei der persönlichen Inanspruchnahme der Geschäftsleitung des insolventen Unternehmens (Auftraggeber) im Rahmen der Möglichkeiten nach dem Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG), eine etwaige auf den Baugeldgläubiger (Auftragnehmer) im Insolvenzverfahren entfallende Quote zu berücksichtigen ist. Hierzu hat das Oberlandesgericht Dresden darauf erkannt, dass …

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes lenkt das Augenmerk auf ein oft übersehenes erhebliches Haftungsrisiko des Mieters in einem Mehrfamilienhaus.

Abschlagszahlungen sind Anzahlungen im Hinblick auf den Vergütungsanspruch des Auftragnehmers für das von ihm zu errichtende Gesamtwerk. Der Auftragnehmer hat seine Leistung nach Beendigung des Vertrages endgültig abzurechnen. Diese Verpflichtung des Auftragnehmers ist die Folge aus der Abrede der Parteien eines Werkvertrages über die vorläufigen Zahlungen und besteht auch ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag.

Grundsätzlich erfolgt eine Hemmung der Verjährung nur zugunsten der Klagepartei bzw. in einem selbständigen Beweisverfahren der insoweit antragstellenden Partei. Wenn der Bauherr bzw. Auftraggeber eine Werklohnklage gegen sich führen lässt, so folgt daraus nicht automatisch eine Hemmung der Verjährung für seine eigenen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Unternehmer bzw. Auftragnehmer.

Ein Mangel an der Mietsache, der zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung durch den Mieter führen kann, liegt im Fall fehlender, aber erforderlicher öffentlich – rechtlicher Genehmigungen für die Nutzung der Mietsache grundsätzlich nur dann vor, wenn die Behörde deswegen konkrete Maßnahmen gegen den Mieter einleitet und dieser dadurch an der vertragsgerechten Nutzung der Mietsache gehindert wird. Allein das Fehlen einer für die Nutzung erforderlichen öffentlich – rechtlichen Genehmigung führt, ohne das die Behörde konkret gegen die Nutzung vorgeht, zu keinem eine Kündigung rechtfertigenden Mangel.